近年品牌房企频频“爆雷” 规模企业接连出现债务危机

在过去的10天时间里，房地产行业格外“热闹”：首套房贷款利率6天2降;3家民营房企被监管机构选定为示范房企，陆续发行人民币债券;住房和城乡建设部、财政部、人民银行发布关于实施住房公积金阶段性支持政策的通知……利好政策高频出台，将大众对房地产行业的关注热度不断推向新的高点。

据记者不完全统计，今年以来，全国范围内已有包括昆明在内的超过130个城市，陆续出台了超过200次房地产调控政策。随着房地产调控政策的密集出台及不断优化，房地产市场交易行情将会如何变化?购房者又是怎样的态度呢?

首套房贷款利率最低可至4.25%

5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，最新一期贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%，较前值4.6%下调15个基点。这也是6天内，首套房贷款利率迎来的第二次调整。

就在5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》称，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

这也意味着，新办理的首套房贷款利率下限6天内两连降，从4.6%降至4.25%。据了解，自LPR利率问世以来，与个人住房按揭贷款相关的5年期以上LPR历经5次调整，而此次调整的幅度最大。按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，未来30年内共将减少利息支出约1.6万元。

随后，各地城市相继上演楼市松绑“大比拼”，而政策的暖风还在持续加码。5月24日，住房和城乡建设部、财政部、人民银行发布关于实施住房公积金阶段性支持政策的通知，明确“受新冠肺炎疫情影响的缴存人，不能正常偿还住房公积金贷款的，不作逾期处理，不作为逾期记录报送征信部门”。

近期房地产调控和优化政策的密集出台，凸显呵护市场之意，而背景则是当前国内房地产交易市场持续低迷。据国家统计局发布数据，1月至4月，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%，其中，住宅投资29527亿元，下降2.1%;住宅销售面积下降25.4%，销售额下降32.2%。而央行数据显示，4月住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。

“房贷政策的放松，将直接降低购房者的购房成本，在实际操作中对于促成销售将发挥积极作用，且不排除后续房贷利率还有进一步下调的可能。”一位房地产从业者告诉记者，“尽管目前一系列调控政策正在逐步发挥作用，但两个核心问题没有得到解决，市场下行趋势仍然难以扭转。”他指出，其一是房企尤其是民营房企融资的问题，其二是如何重塑购房者购房信心的问题，这二者相辅相成，缺一不可。

解决融通困境房企还需积极自救

2021年下半年以来，国际局势日趋复杂严峻，加之疫情反复的影响，国内经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱等压力，房地产行业也陷入融资端疲软、市场信心敏感的“阵痛期”。

由于房地产行业的“高周转”，短债长投现象较为严重，房地产项目的开发、销售、回款周期与其借款、偿债周期之间不匹配，开发商靠着在各个项目间调配资金偿还各类债务，一旦信贷收紧，融资渠道不畅，叠加项目去化不理想，就会出现各类风险。现阶段出现风险的开发商大抵如此。因此，要维持房地产市场的总体稳定，就需要保障开发商的合理融资需求，给予房企特别是民营房企降负债的窗口。

据克而瑞统计数据，4月，全国房企的到位资金10363亿元，同比下降35.5%，成为2016年以来最低值。此次3家民营房企被监管机构选定为示范房企发行人民币债券，是对“完善民营企业债券融资支持机制”的具体落实，被视为稳定楼市的一剂强心针。值得注意的是，在民营房企资信受损、市场信心不足的当下，此次发债强调了信用保护工具的使用，创设机构同时发行包括CDS(信用违约互换)或CRMW(信用风险缓释凭证)在内的信用保护工具。深交所在官网发文称，该信用保护凭证的成功设立，是市场落地的首单民营房企信用保护工具，标志着创新工具支持民营房企融资取得阶段性成果。经济学家分析指出，此次推出的以CDS和CRMW为代表的外部增信工具是针对性极强的金融创新，为民营房企债券融资提供了必要的信用保护和增级，实际上就是对民营房企发债的一种信用“兜底”措施。

此次发行人民币债券的3家房企均为当前房地产行业中的头部民营企业，开发经营能力相对较强，财务相对稳健。这释放了一个明确的信号：资金将聚焦安全、稳健、优质的房企。一位资深房地产行业研究人员解读到，此次发债除了对民营房企融资给予更清晰和精准的支持保障外，也将带来连锁反应，更大范围的优质民营房企将主动跟上，通过采取更适用于自身的债券发行方式获得资金支持，推动企业进入更为良性的“循环”，走上量质双升的发展轨道。

“发债是一个很好的帮助房企解决融通困难的方式，但主要针对的是依然安全稳健的房企，而要给那些即将‘踩红线’甚至已经‘踩红线’的房企纾困，就需要当地政府和相关部门坚持因地制宜、一城一策的原则，进一步优化房地产金融政策。”云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪表示，民营房企要实现信用恢复和解决融通困境，除了依靠政策的倾斜和支持，还需积极开展“自救”，如进一步盘活资源，寻求更多的合作。

张洪指出，在提振行业信心的同时，更重要的是提振购房者的购房信心，如此才能促进行业恢复健康有序的发展。

保护并鼓励合理的改善性住房需求

继昆明之后，云南省内楚雄、曲靖相继发布公积金新政。其中，楚雄提高双职工公积金贷款额度至60万元，三孩家庭再上浮20%;曲靖则将双职工公积金贷款额度上限调至80万元。

“每次一有新政策出台，我们接到的客户咨询量就会成倍增加，当然成交量也有一点提升，但与往年同期相比差距还不小，毕竟比起出手买房的，目前更多的还是咨询、观望的。”一位房产经纪人说。

自去年下半年以来，品牌房企频频“爆雷”，规模企业接连出现债务危机，不少城市的问题项目出现停工、交付难等问题，导致购房者普遍担忧项目能否交付。部分购房者甚至放弃了短期内购房的打算，压制了合理需求。

“害怕遭遇烂尾楼，现在买房子，我最看中的就是开发商资金链是不是畅通?能不能按时交房?是不是能按承诺的品质交房?”计划购置婚房的小屠说出了无数购房者的心声。在“房住不炒”的主基调下，房地产行业逐渐回归民生属性，房企的抗风险能力、项目的交付力，成为购房者最关注的因素。

“儿子马上大学毕业了，我和老公想给他置办一套住宅，让他开始独立生活。但是盘算来盘算去，二套房的首付和月供压力还是不小，所以迟迟没有出手。”近两月一直在看房的陆女士说，“政策放松能否继续加码?尤其是针对合理需求的二套房政策。”业内人士表示，在坚持“房住不炒”的主基调下，消费市场期盼政策能够进一步支持、鼓励刚需和合理的改善性住房需求。

政策松绑对于恢复购房信心有着积极作用，但政策效果显现还需要时间。房地产政策的放松是一个循序渐进的过程，不能一蹴而就。张洪认为，随着房地产调控政策持续加码，市场将逐步回稳，消费者的购房信心也将渐渐恢复，但相较于一线及二线城市预计三季度市场企稳，昆明市场恢复或存在延迟性。

关键词 首套房贷款利率6天2降 房地产市场交易行情 政策放松 房住不炒 房地产行业