今日视点：香港2022年私人写字楼落成量激增4倍 创23年来最多

3月31日，香港差估署发布《香港物业报告2023》。2022年，私人住宅的落成量为21170个单位，较2021年高47%。私人写字楼的落成量激增4倍至35.1万平方米，创23年来最多。私人商业楼宇的落成量从2021年急增至11.8万方米，九龙和新界合共占当中的88%。私人分层工厂大厦的落成量增加至10.5万平方米，荃湾占总供应量的60%。而2022年并无私人工贸大厦落成。

(资料图片仅供参考)

私人住宅

2022年私人住宅的落成量为21170个单位，较2021年高47%。当中61%位于新界，27%位于九龙，12%位于港岛。按地区计，九龙城、元朗和沙田这三个地区提供最多新单位，合共占整体落成量的49%。

单位入住量为14010个，与去年相似。2022年年底空置量轻微上升至总存量的4.4%，相当于54970个单位。在这些空置单位中，约7880个单位于占用许可证发出后，尚未获发满意纸或转让同意书。

2023和2024年的预测落成量分别为19950个和26970个。在这两年，九龙将会是供应量最多的区域，分别占2023和2024年总供应量的52%和47%，单是九龙城分别占总供应量的24%和33%。

在2022年全球经济不明朗的情况下，受到加息、本地需求疲弱、市场信心减弱等因素影响，再加上疫情影响，住宅售价于2022年12月同比显著下跌15.2%，尽管于同年4月曾短暂回升不足1%。由于对租住物业的需求疲弱，2022年住宅租金亦见偏软;2022年12月同比下跌4.2%，但跌幅则相对温和。

私人写字楼

2022年私人写字楼的落成量激增4倍至35.1万平方米，创23年来最多。其中，甲级写字楼的落成量升5.1倍至29.9万平方米，占整体落成量85%，主要分布在九龙城、观塘和东区。乙级写字楼的落成量为5万平方米，主要来自观塘和荃湾。丙级写字楼仅有2000平方米的少量落成量，当中的1000平方米位于湾仔。

去年写字楼整体使用量重返正数，有1.9万平方米，前两年均为负数。当中甲级和丙级写字楼使用量分别为4.2万平方米和9000平方米，而乙级写字楼则为-3.2万平方米。至去年底，整体空置率升至14.4%，相当于186万平方米，当中，甲级和乙级写字楼空置率均为15.1%，而丙级写字楼的空置率则为8.8%。除中区为8.7%的较低空置率外，所有分区的甲级写字楼均为双位数空置率。

报告预计，2023年写字楼整体落成量跌约24%至26.7万平方米，明年进一步跌逾60%至10.6万平方米。2023年甲级写字楼的落成量将有25.1万平方米，当中38%和25%的预计供应量分别来自深水埗和中西区。2024年甲级写字楼的落成量将有8.7万平方米，主要来自观塘，占预计供应量的49%。2023年乙级写字楼的落成量将有1.5万平方米，并于2024年将轻微回升至1.8万平方米。丙级写字楼的落成量于2023和2024年将各有1000平方米。

报告提到，受全球利率上升、地缘政治以及疫情等因素影响，导致写字楼需求受压。以2021年第四季与2022年第四季相比，售价出现3.0%的跌幅，甲级、乙级和丙级写字楼售价则分别下跌4.9%、2.9%和7.6%。同期的写字楼租金下跌2.4%，甲级、乙级和丙级写字楼租金则分别出现2.6%、2.2%和1.8%的跌幅。

私人商业楼宇

2022年私人商业楼宇的落成量从2021年急增至11.8万方米，九龙和新界合共占当中的88%。年内出现正数5.2万平方米的使用量，而年底空置率则维持在10.5%的高水平，相当于122.4万平方米。

预计2023年的落成量将进一步上升至147000平方米，当中以九龙城的落成量最高，占预计供应量的47%。2024年的落成量将减少至7.6万平方米，其中湾仔将成为主要供应区，占总供应量的30%。

年内，受到跨境旅游限制和本地经济状况疲弱的不利影响，以2021年第四季与2022年第四季相比，零售业楼宇的售价和租金分别下跌7.1%和5.0%，而交投量则于2022年骤跌36%。

私人分层工厂大厦

2022年私人分层工厂大厦的落成量增加至10.5万平方米，而荃湾占总供应量的60%。使用量达正数14.9万平方米。年底空置率下降至5.3%，相当于85.2万平方米。

预计2023年的落成量将下降至10.3万平方米，并于2024年进一步缩减至4.1万平方米。

2022年分层工厂大厦的销情受压，交投量下跌45%。以2021年第四季与2022年第四季相比，分层工厂大厦的售价下跌5.3%，而租金则出现-0.2%的些微变动。

私人工贸大厦

2022年并无私人工贸大厦落成。使用量转为正数3000平方米，空置率则稍微下跌至11.3%，即60000平方米。预计这类物业在2023和2024年均不会有新供应。

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