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物业管理费仅0.35元/平方米 收取比例能达到100%!

无物业公司入驻的自治小区,每个月的物业管理费仅0.35元/平方米,收取比例能达到100%。更厉害的是,通过5年努力,业委会让小区从无法运转到年年有结余,最近甚至用结余的14万元拓建了内部停车场。

“底气”何来?日前,记者实地走访,探一探这个无物业小区——北仑区戚家山街道蔚斗一区的自治经验。

4年结余14万元,用于停车场拓建

蔚斗一区建成于1992年,老旧小区基础设施差、环境脏乱的毛病,这里曾经都有。可这几年,小区在一次次改造提升后,焕然一新:地面整洁,绿化葱郁,有门禁系统,有电动自行车充电桩,有公共晾衣竿,有供休闲娱乐的小公园和健身器材,角角落落里还布置了温馨有爱的墙绘和景观小品。

前几天,小区又发生了大变化:58幢居民楼后方的1400平方米荒地被平整翻新,改造成了一个能容纳67辆车的停车场。资源的盘活,给居民们带来的是实打实的福利,小区停车位供需缺口基本被填补。

“我们小区面积不大,边边角角的地方都利用起来了,但即便这样,原先也只能腾出171个停车位,按照一户一车位的话,还有七八十辆车是停不进来的。”采访当天,业委会主任程明法带着记者来到这处刚刚改造好的停车场。

多部门对接协调,厘清产权归属,清理平整荒地,硬化路面,施划车位……记者了解到,在蔚斗社区党委支持下,停车场改造花了一个多月。其中,一部分建设资金由街道、社区负担,另有14万元从小区物管费里支出。

14万元,对于中高档小区来说并不算多,但这是蔚斗小区4年来的结余。因为这个小区物管费收费标准每月仅0.35元/平方米,除此之外,就只有停车收入和几间经营用房的租赁收入,无广告投放收益。

可就是这样一个经费“捉襟见肘”的小区,这几年自治下,人居环境越变越好。

制定小区公约,规范不文明行为

蔚斗一区真正采取自治模式,要从5年前说起。2017年,新一届业委会上任。这是一个“红色”业委会,9名成员中有5人是党员。在业委会调动下,17栋居民楼还陆续发展了17名楼道长,其中10人是党员。

为了提升服务能力和专业素养,社区党委以建强业委会为目的,推动增能培养计划在蔚斗一区试点,通过不定期的交流讨论,拓宽业委会成员的工作思路,共话管理,共议难点。蔚斗社区党委书记杨挺介绍,为实现良性、和谐管理,培育计划中还引导鼓励小区自行撰写制定居民公约,形成符合小区实际的制度。

事实证明,党建引领下的“红色”业委会自治见成效。业委会9名成员用5年时间,把小区改变成他们和居民想象中的美好家园。唯一不变的是0.35元/平方米/月的物管费标准。

小区一共17栋楼,584户,住房面积大多在六七十平方米。这一届业委会上任时,账面上不仅没钱,甚至还欠着保洁、保安等工作人员4个月的工资。2018年起,物管费收缴率达到100%,每年12月,居民们就会早早把次年的费用交上。

物管费收缴率100%,在于点滴变化被看到、被认可,也在于小区公约的先行制定并顺利推动。

“2017年,我们首先发动一批热心居民结清物管费,把欠的账先补上,然后一口气干了三件事,清洁卫生、补种绿化以及规范停车。”程明法至今还记得,当时小区里的垃圾,足足清运了十几车。

三件大事干完后,家门口的面貌有所改变,居民们更加信赖业委会,也愿意配合工作。经前期意见征询,业委会于当年拟定并发布小区公约。

小区公约主要有3条:积极配合小区工作,参与志愿活动;做好垃圾分类,全年如发现3次垃圾分类不合格,取消排队登记车位或已有的停车资格;每年缴纳物管费,未交者取消排队登记车位或已有的停车资格。

“恋爱式”自治,人心换人心

小区自治,讲德治,更靠善治。“我们是‘恋爱式’管理,人心换人心,最终两情相悦。”说到方式方法,业委会成员都这么说。

最艰难的时候,他们没有办公场所,搬着凳子在露天开会;想改造小区,奈何工程造价高,就一家一家去讨价还价。有多少钱办多少事,每年年初他们会对着账本,商议当年预算范围内可推进的项目。

业委会把每一笔钱用在刀刃上。居民有晾晒需求,就辟出一块空地,作为公共晾晒区;缺少休闲场所,就觅空地改造迷你公园,配备健身器材和椅子;绿化地里的燃气调压箱有碍观瞻,便在外围搭起装饰性小木屋;小区整体环境少了美感和内涵,就通过统一粉刷、墙绘、宣传立牌等方式,建设景观小品,传承慈孝文化……

“恋爱式”自治里,除了硬件改造,少不得的是更柔软的情感“投资”,这部分“投资”大概每年要花3万元。

每年重要节日,业委会都会筹备活动。2018年中秋节,举办百家宴,36桌“流水席”至今令很多人感怀。受疫情影响,这两年聚集性活动没法办,但心意始终在。刚刚过去的母亲节,业委会采购32个蛋糕,送给小区70周岁以上的母亲。

端午节邀请居民包粽子,包好的粽子送给小区65周岁以上老人;“六一”儿童节为孩子们策划惊喜……面向居民推出的一个个活动,带给大家过节的仪式感。

回馈这份付出的,是凝聚起来的人心。“小区的事是大家的事,我们只要在群里发个通知,就有很多人报名。”业委会成员杨美海告诉记者,前不久建设好的停车场要启用,垃圾清理工作是居民一起干的,“通知发出后,47人报名。傍晚5点半,大家提着扫把、拖把、塑料桶,一直干到晚上9点40分。”

【专家点赞】

实现自治良性循环,了不起

“小区自治要投入很多时间和精力,要有非常强大的业委会。通过需求改造和情感投入,促进小区实现良性循环,我觉得蔚斗一区算得上是‘优等生’。”在获悉蔚斗一区“恋爱式”自治模式后,甬上社区研究院特聘专家、中共宁波市委党校调研员严向红给予这样的评价。

严向红说,蔚斗一区的自治有其不可复制的部分,物管费有“底气”多年不涨,是有“先天条件”的。相比中高档小区,这个小区没有很复杂的设施设备,无电梯、无地下车库,也因此不存在水泵、通风设备等方面的维护成本。

“可以复制的是,这个小区实现自治良性循环的原因。”严向红坦言,很多小区做不好自治,是因为没有真正放下身段。业委会用心管理的,不少见,但大多是对物的管理,而非凝聚人心。

“蔚斗一区的业委会务实不浮夸,把应该做的事情做好。要说环境方面,自然不可能跟高大上的小区比,但该有的都有,该有的秩序也都有,让人感觉舒服、干净。而这种感觉就是凝聚人心的基础。”严向红说,“这个以外来人口为主的小区,住着五湖四海的人,大家能团结在一起,共同守护家园。了不起!”

关键词 恋爱式管理 情感投资 规范不文明行为 自治小区 无物业小区 北仑区戚家山街道蔚斗一区

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