东方证券邵宇谈大学生：北上广深房价过高，他们不可能买得起

“金九银十”前夕，房地产行业迎来政策密集期。

中指研究院监测数据显示，1-7月，全国已有超百省市 （县）优化调整房地产政策，出台调控措施超360次。7月共有33省市（县）出台政策42条，政策频次趋稳。8月，一线城市北京、上海、广州、深圳均相继释放积极信号，相关细则有望落地。

政策利好下，地产股强势反弹，多只股票走出复苏行情。7月，A股涨幅最大的股票为金科股份（000656.SZ），累计涨幅达108.11%。此外，荣盛发展（002146.SZ）涨幅也达79.22%。

(资料图片仅供参考)

政策持续落地的背景下，房地产市场是否将启动上升趋势？房地产企业将如何抓住机遇？购房者又应如何应对？

8月8日，东方证券首席经济学家邵宇在2023年博鳌房地产论坛，接受了时代周报等多家媒体采访。

当时代周报记者问及现在是否为市场底部、是否建议一二线城市年轻人入手买房时，邵宇表示，不好判断现在是否为市场底部，但建议年轻人谨慎点。

“如果一二线城市的年轻人一开始去买大房子，按照市场价格去买的话肯定有压力。因为可能要把上下几辈的积蓄都要用进去，加杠杆。那么，这个行为对于年轻人来说风险还是比较大的，可以再看一看。”邵宇指出。

面对市场变化，邵宇认为此轮复苏需要等待的时间比想象中的更长一点，要有更多耐心。房地产行业肯定不会消失，但玩家和玩法将有极大不同。只有适应变化的企业才能继续存活并且繁荣下去。最终能生存下来的企业并不是最强的，而是最能适应的。

应保持耐心

问题：今年年初，房地产市场有较好的表现。但进入5月，市场发展趋向平稳。你怎么看待这种现象？

邵宇：年初的话市场比较强劲两个原因。首先，因为防疫政策调整，商务出行的恢复力度非常大。其次，去年很多刺激政策在今年第一季度有明显释放。

为什么复苏速度开始慢慢放缓？因为过去3年，居民收入增长并不明显。为应对未来的不确定性，居民保守的情绪，也就是增加储蓄的欲望会更强。

问题：下半年房地产市场是否会有所回暖？

邵宇：现在总体的措施在边际上有助于房地产市场的稳定，但并不是特别强烈的刺激政策。房住不炒的逻辑没有变化，这次复苏需要等待的时间比以往想象中的可能要长一点，所以要有一些耐心。

问题：近期，郑州出台15条新政稳定房地产市场发展。你认为接下来会有其它城市继续跟进吗？

邵宇：二线城市可能诉求会更加强一点。

适者生存

问题：未来房地产行业的空间在哪里？

邵宇：城镇化进程还未结束，每年有上千万人涌进大城市，进来的人大部分可能是学生，现在的北上广深房价过高，他们不可能买得起。

按照经验看，这些人进入城市要租房，这就意味着新增的需求，可能只能通过公租房或者是租赁住房或者长租房来满足。

这形成一个比较大的压力，一方面，要如何维持现有存量房价稳定，另一方面要让新人能负担得起，这其中蕴含着房地产发展的空间。

首先，是现有存量的运营管理有很大的发展空间。但是，能不能提供年轻人能够负担得起，又符合他们品位的住房，用哪种方式适应现在的供给跟需求的变化，便形成了新的考验。

房地产行业肯定不会消失，但是玩家和玩法有非常大的不同。只有适应变化的企业，才能够继续存活并且繁荣下去。最终能生存下来的，并不是最强的，是最能适应的。

问题：今年有不少房企已经退市，还有一些企业游走在退市边缘，这些企业未来会是面临什么处境？

邵宇：如果在以前的周期，基本上政策出台后，企业出了ICU就直奔KTV。但现在出了ICU 后，也有一段长时间的刮骨疗伤。当项目清理以后，会有一部分资产被并购处理。

按照交易所的规则，因为企业达不到既定的要求，自然就会退市。那么这些企业会不会回来，取决于基本面有没有根本好转。即便回来，跟以前也肯定完全不一样，实控人、经营模式、经营内容等会发生较大转型跟变化。

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