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环球即时:第一上海:予中国海外发展(00688)“买入”评级 目标价26.26港元


(资料图)

第一上海发布研究报告称,予中国海外发展(00688)“买入”评级,预计2023-25年的归母核心净利润为250/267/312亿元,目标价26.26港元。公司土储高度聚焦高能级城市,并拥有稳健的运营能力和财务结构,盈利能力行业领先,有望在行业转折期获得更大市场份额。2023年Q1销售额强劲上升73%至836亿元,该行预计中国海外发展全年销售额有望领跑行业。同时,融资能力和成本上的优势,将使公司获得更多的优质及低成本土储,支持公司持续提升盈利及长远发展。

第一上海主要观点如下:

2022销售金额排名上升至第五位

2022年公司实现合同销售额约2947.6亿元,同比下降20.2%,排名上升至第五位,权益销售金额排名第三位。合同销售面积约1387万平,同比下降26.6%。合同销售均价21251元/平方米,同比增长8.7%。公司依然聚焦主流城市主流地段布局,一二线城市合约销售金额占比提升至65%,30个城市市占率位居当地前三,其中北京合约销售近500亿元,保持市占率第一。公司宣派末期股息每股40港仙,全年派息率30.8%(归母核心净利润口径)。

土地投资规模行业领先,土储高能级城市布局

2022年公司抓住行业洗牌机遇,通过招拍挂、收并购、城市更新等多元化拿地方式,新增总购地金额1209亿元,占2022年全年合约销售金额41%,对应货值2403亿元,其中一线及强二线购地金额和货值占比均超过85%。截至2022年底,公司总土储约6842万方(其中中海宏洋土储为2453万方)。公司(不含中海宏洋)在一线及强二线土储占比为64.8%,按货值计算占比为76%。集团旗下系列公司已售未结转金额为2453亿元(不含中海宏洋为1727亿元),总可售货值为7900亿元,为后续的业绩稳中有升提供充足保障。

利润率维持行业领先,融资成本优势明显

期内公司整体毛利率为21.3%,同比下降2.2个ppt,但处于行业较高水平;归属股东的核心净利润率为13.5%(扣除税后投资物业公允价值及汇兑损益),处于行业领先地位。公司资产负债率约54.58%,净负债率约38.96%,平均融资成本约3.57%,同比略升2个基点但处于行业最低区间。公司在手现金约1103亿元,现金短债比约2.16倍,资本储备充足,公司得以在行业企稳回升的过程中把握市场机遇,获取优质项目。

投资业务稳步增长,资源储备足

期内公司投资物业板块(含写字楼、购物中心、长租公寓、产业园区、康养等)收入增长1.8%(剔除减租影响,同比增长6.9%)至52.6亿元,主要得益于公司克服疫情影响,加快项目入市,新增15个运营项目。同时公司加速轻资产业务拓展,管理规模达94万方,占整体管理规模的12%。写字楼出租率逆市提升8.5个ppt至87%,购物中心出租率93.2%,整体销售额同比增长11.2%,经营持续向好。2023年公司计划入市项目20个,公司目前在营及储备面积分别为665万方及390万方,将在未来有力支持商业板块长期稳健增长,提高整体业绩韧性。

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